שאלה: תחת IFRS 16 (חכירות), האם חוזה חכירה בהכרח מחייב הכרה בנכס ובהתחייבות במאזן של החוכר? במסמך זה נסביר את העקרונות העיקריים של IFRS 16, נציין את החריגים שבמסגרתם ייתכן ואין צורך בהצגת נכס/התחייבות במאזן, נפרט את ההשלכות החשבונאיות של הכרה בחכירות במאזן, ונציג דוגמאות ליישום בפועל בחברות שונות.

העקרונות העיקריים של IFRS 16

מודל יחיד לחוכר: IFRS 16 הציג מודל חשבונאי יחיד לחוכרים, ובכך ביטל את סיווג החכירות הכפול (חכירה תפעולית מול חכירה מימונית) שהיה בתקן IAS 17 הישן. לפי IFRS 16, כמעט כל החכירות צריכות להיות מוכרות במאזן – כלומר, החוכר רושם נכס זכות שימוש (Right-of-Use Asset – ROU) לצד התחייבות חכירה בגין החובה לעמוד בתשלומי החכירה. טיפול זה חל על מרבית חוזי החכירה (עם חריגים מצומצמים, כמפורט בהמשך), ובכך מבטל למעשה את חכירות “מחוץ למאזן” שהיו מוגדרות כחכירות תפעוליות בעבר. במילים אחרות, IFRS 16 מתייחס לכל החכירות בדומה למה שבעבר נחשב “חכירה מימונית”.

הכרה בנכס ובהתחייבות: במועד תחילת החכירה, החוכר מכיר ב:

• התחייבות חכירה – המחושבת לפי הערך הנוכחי של תשלומי החכירה העתידיים, המהוונים לפי שיעור הריבית הגלומה בחוזה החכירה או לפי שיעור הריבית השולי של החוכר;
• נכס זכות שימוש – בשווי זהה להתחייבות החכירה (עם התאמות בגין תשלומים מראש, עלויות ישירות, תמריצים או עלויות שיקום).

לאורך תקופת החכירה, מנכים מהנכס פחת (לרוב בשיטת הקו הישר), בעוד ההתחייבות יורדת עם התשלומים השוטפים ומוכרים עליה הוצאות ריבית על היתרה שטרם נפרעה. גישה “במאזן” זו מספקת ייצוג נאמן יותר של זכויותיו והתחייבויותיו של החוכר, ומשפרת את השקיפות לגבי התחייבויות החכירה. (יוער כי חשבונאות המשכיר כמעט לא השתנתה בעקבות IFRS 16; משכירים מוסיפים לסווג את החכירה כמימונית או תפעולית, בדומה לקריטריונים שהיו ב-IAS 17.)

מטרת התקן והיקפו: מטרת IFRS 16 היא להבטיח שהחוכרים יכירו בנכסים ובהתחייבויות הנובעים מחכירות, ובכך יגבירו שקיפות והשוואתיות בין דוחות כספיים של חברות. בעבר, חברות רבות החזיקו בהתחייבויות חכירה משמעותיות מחוץ למאזן (הוצגו רק בגילוי). כעת IFRS 16 מביא אותן למאזן, ומשקף בצורה מדויקת יותר את המציאות הכלכלית של הסדרי החכירה. מדובר בשינוי נרחב, שכן לפני כניסת IFRS 16 לתוקף, חברות מדווחות רבות (לפי IFRS או US GAAP) דיווחו על התחייבויות חכירה בהיקפים של כ-3 טריליון דולר מחוץ למאזן.

חריגים: חכירות קצרות טווח וחכירות של נכסים בערך נמוך

IFRS 16 מאפשר שתי הקלות אופציונליות שבהן חוכר אינו חייב להכיר בנכס ובהתחייבות חכירה במאזן:

• חכירות לטווח קצר: חכירה שתקופתה 12 חודשים או פחות ואין בה אופציית רכישה ניתנת לאי-הכרה במאזן (לפי מדיניות חשבונאית של החברה). במקרה כזה, החוכר יכול לבחור שלא להוון חכירה זו, אלא להכיר בהוצאות החכירה באופן שוטף לאורך התקופה. הקלה זו חלה לפי “סיווג של קבוצת הנכס”, ואם בוחרים בה – לא רושמים כלל נכס זכות שימוש או התחייבות חכירה בגין אותן חכירות.
• חכירות של נכסים בערך נמוך: חכירות של נכסים שערכם נמוך (כשהם חדשים) גם כן פטורות מחובת היוון. IFRS 16 לא מגדיר במפורש סף כספי קשיח, אך בדברי ההסבר לתקן הוצע סדר גודל של 5,000 דולר או פחות כ”נמוך ערך”. דוגמאות לנכסים בערך נמוך הן ציוד משרדי קטן, מחשבים אישיים, טלפונים סלולריים וריהוט משרדי (ובלבד שאינם תלויים בציוד משמעותי אחר). אם החברה בוחרת בהקלה זו (בבסיס כל חכירה בנפרד), לא תוכר במאזן לא התחייבות ולא נכס זכות שימוש; במקום זאת, הוצאות החכירה יוכרו בדוח רווח והפסד (לרוב בשיטת הקו הישר) לאורך תקופת החכירה. (התקן מציין בפירוש שנכסים כמו רכבים או ציוד כבד ומורכב לא ייחשבו “נכס בערך נמוך”.)

הקלות אלה הן אופציונליות – חוכר יכול להחליט ליישמן כחסכון תפעולי. חברות רבות אכן נעזרות בהקלות הללו עבור חכירות שאינן מהותיות. מעבר לכך, דרישת ברירת המחדל של IFRS 16 היא להכיר בנכס ובהתחייבות עבור שאר החכירות שבתחום התקן.

החרגות מגדר: ראוי לציין ש-IFRS 16 אינו חל על סוגים מסוימים של הסכמים (כלומר, הסכמים אלו אינם מטופלים כחכירות לפי התקן). כך למשל, רישיונות לקניין רוחני, חכירה של נכסים ביולוגיים והסדרים של זכיינות שירות (Service Concession Arrangements) מוחרגים מהיקף IFRS 16 ומטופלים תחת תקנים אחרים. אולם בחכירות רגילות של רכוש קבוע מוחשי, שני החריגים היחידים בתוך התקן הם החכירה לטווח קצר וחכירת נכסים בערך נמוך.

ההשלכות החשבונאיות של הכרה בחכירות במאזן

הכרה בחכירות במאזן לפי IFRS 16 גוררת כמה השפעות חשובות על הדוחות הכספיים ועל מדדי מפתח פיננסיים:

• עלייה בנכסים ובהתחייבויות: חוכרים שהחזיקו בעבר חכירות תפעוליות “מחוץ למאזן” יראו עלייה ברורה בנכסים ובהתחייבויות עם אימוץ IFRS 16. המאזן כעת כולל גם נכס (נכס זכות שימוש) וגם התחייבות (התחייבות חכירה). זה עשוי להיות משמעותי במיוחד עבור חברות שבהן היקפי החכירה גדולים. לדוגמה, מחקרי שוק בענפים כמו תעופה, קמעונאות ושילוח הראו עלייה ממוצעת של כ-14% בסך הנכסים וכ-20% בסך ההתחייבויות לאחר האימוץ. כפועל יוצא, היחסים הפיננסיים (כמו יחס חוב להון או חוב לנכסים) לרוב יורעים, כי כעת “החוב” מוכר רשמית. חברות המרבות להשתמש בחכירות תפעוליות נראות כעת ממונפות יותר בעיני משקיעים ונושים. (מן הצד החיובי, הדבר משפר שקיפות ומאפשר השוואה עקבית יותר בין חברות שרכשו את נכסיהן לבין אלה שהשתמשו בחכירה.)
• שינויים בהכרה בהוצאות (בדוח רווח והפסד): IFRS 16 משנה את אופי ועיתוי ההוצאות בגין חכירות. בעבר, תחת IAS 17, בחכירות תפעוליות הייתה הוצאת “שכירות” אחת, מוכרת על פני תקופת החכירה בשיטת הקו הישר. כעת הוצאה זו מפוצלת להוצאות פחת של הנכס (בדרך כלל בהוצאות תפעוליות) והוצאות ריבית על ההתחייבות (בהוצאות מימון). סך ההוצאה המצטברת לאורך חיי החכירה זהה לתשלומים בפועל, אך תזמון הרישום שונה: חלק הריבית גבוה יותר בשנים הראשונות (כשיתרת החוב גבוהה) ופוחת בהמשך. המשמעות היא שההוצאה הכוללת “מואצת” (front-loaded) בשנים הראשונות לעומת הקו הישר שהיה נהוג בעבר. עם זאת, עבור חברה המחזיקה פורטפוליו גדול של חכירות שהתחילו במועדים שונים, האפקט עשוי להתאזן חלקית במאוחד.
• השפעה על מדדי רווחיות (EBITDA, EBIT, רווח נקי): הפיצול בין פחת לריבית גורם לעלייה במדדי רווחיות מסוימים. מאחר שהוצאה תפעולית של דמי השכירות כבר לא מופיעה בצורתה הישנה, הוצאות התפעול קטנות ו-EBITDA (רווח לפני ריבית, מס, פחת והפחתות) עולה לחוכרים שהיו להם חכירות תפעוליות. גם EBIT (רווח תפעולי) לרוב עולה כי הוצאות הריבית מסווגות בהוצאות מימון ולא בהוצאות תפעוליות. מבחינת הרווח לפני מס, בשנים הראשונות של החכירה עשויה להיות ירידה מסוימת (בשל הוצאות ריבית גבוהות יותר בהתחלה), אך לאחר מכן עליה מאוחרת יותר – ובסך הכול, על פני תקופת החכירה כולה, סך הרווח לא משתנה לעומת השיטה הקודמת. חשוב לציין שאין שינוי בתזרימי המזומנים בפועל אלא רק בהקצאת ההוצאות על פני התקופה.
• הצגת תזרים המזומנים: אף ש-IFRS 16 אינו משנה את סך תשלומי החכירה במזומן, הוא כן משפיע על סיווג התזרימים בדוח תזרימי המזומנים. בעבר, תשלומי חכירה תפעולית סווגו לחלוטין כתזרימי מזומנים תפעוליים. כעת, חלק ה”קרן” של תשלום החכירה מוצג בתזרימי מזומנים מפעילות מימון (כהחזר חוב), ורק מרכיב הריבית (וכן תשלומים בגין חכירות קצרות טווח/נכסים בערך נמוך, אם משתמשים בחריגים) נשאר בתזרים התפעולי. כתוצאה מכך, תזרים המזומנים מפעילות תפעולית עולה (כי חלק מהסכומים עבר ל”פעילות מימון”), ותזרים המזומנים מפעילות מימון גדל בסעיף התשלומים. זו בעיקר העברת סיווג, ולא שינוי בתזרים הכולל.
• גילויים מורחבים ומורכבות גבוהה יותר: IFRS 16 מחייב גילויים מפורטים יותר כדי לסייע לקוראים להבין את היקף, עיתוי וחוסר הוודאות של תשלומי החכירה. זה כולל הן תיאורים איכותיים והן נתונים כמותיים (כגון ניתוח מועדי פירעון התחייבויות החכירה, הפרדה בין הוצאות ריבית ופחת, הוצאות בגין חכירות קצרות טווח או בערך נמוך ועוד). יישום IFRS 16 דרש מחברות רבות להטמיע מערכות ותהליכים חדשים למעקב אחר פרטי החכירות וחישוב הערכים בהיוון, במיוחד בחברות בעלות מספר רב של חוזים. גם במועד האימוץ הראשוני נדרש מאמץ משמעותי לאיסוף כל חוזי החכירה, קביעת שיעורי היוון ושימוש בשיקול דעת לגבי משך החכירה (למשל אם קיימות אופציות להארכה או לסיום מוקדם).

לסיכום, ההשפעות החשבונאיות הן משמעותיות: IFRS 16 מעניק תמונה מלאה יותר של התחייבויות החכירה במאזן, אך גם משנה מדדים ויחסים פיננסיים. חברות עתירות חכירות מציגות כעת “חוב” ונכסים גבוהים יותר במאזן, ומודל ההוצאות שונה, מה שמחייב את בעלי העניין להתרגל לעיבודים חדשים בניתוח התוצאות. אנליסטים וסוכנויות דירוג אשראי, למשל, התאימו את שיטות ההערכה שלהם למידת המינוף ולמדדי הרווחיות לאור IFRS 16.

דוגמאות ויישום מעשי

דוגמה פשוטה – חשבונאות חוכר: נניח שחברת “A” חוכרת ציוד לתקופה של 3 שנים, עם תשלום שנתי של 100,000 יחידות מטבע. לפי IFRS 16, במועד תחילת החכירה החברה תחשב את ערך ההווה של שלושת התשלומים (ממהוונים בשיעור הריבית המתאים). בהנחה של 5% ריבית, מתקבל ערך נוכחי בסביבות 272,300. לפיכך, במאזן מוכרים התחייבות חכירה בסך 272,300 וכן נכס זכות שימוש בסכום זהה.

לאורך 3 השנים הבאות, החברה תפריד את הוצאות החכירה לפחת ולריבית. אם מחלקים את הנכס לפחת בקו ישר על פני 3 שנים, הפחת השנתי יהיה כ-90,767 (272,300 / 3). בהתחייבות תרשם ריבית ותוקטן על ידי חלק “הקרן” שבתשלומי ה-100,000 השנתיים. בשנה הראשונה, למשל, ריבית בשיעור 5% תסתכם לכ-13,615, והיתרה (86,385) תקטין את הקרן. לפיכך, בדוח רווח והפסד תירשם בשנה הראשונה הוצאות פחת של כ-90,767 והוצאות ריבית של כ-13,615 – סך כ-104,382, מעט גבוה מ-100,000 לו ההשכרה הייתה מוכרת בקו ישר בעבר. לעומת זאת, בשנים המאוחרות מרכיב הריבית ילך ויקטן, כך שההוצאה הכוללת תרד בהתאמה. על פני כל תקופת החכירה (3 שנים), סך כל ההוצאות ישתווה ל-300,000 – סכום התשלומים. במאזן, לאחר השנה הראשונה, ההתחייבות תרד לכ-185,915, ונכס זכות השימוש ירד לכ-181,533. דוגמה זו ממחישה איך IFRS 16 מוביל להופעת נכס והתחייבות במאזן ולפרופיל הוצאות שונה מזה שהיה נהוג ב-IAS 17.

השפעה בעולם האמיתי על חברות: עם כניסת IFRS 16 לתוקף (החל מ-2019), חברות נדרשו להתאים את דוחותיהן הכספיים. בענפים עתירי חכירה ההשפעה הייתה דרמטית. למשל, חברות תעופה החוכרות מטוסים וקמעונאים השוכרים חנויות דיווחו על התחייבויות בהיקף של מיליארדי דולרים שנוספו למאזן. בענפים כמו תעופה, קמעונאות, תחבורה, תקשורת ואנרגיה – שם נהוג להשתמש בחכירות תפעוליות רבות – השינוי היה נרחב, וחברות נראות כעת ממונפות יותר. משקיעים וסוכנויות דירוג אשראי עדכנו בהתאם את הערכותיהם, כשיש חברות שראו עלייה משמעותית ביחסי החוב שלהן ואף נדרשו לבחון מחדש את דירוג האשראי.

לדוגמה, חברות תעופה מרבות לחכור חלק ניכר מצי המטוסים שלהן. כעת, IFRS 16 מחייב להציג את המטוסים כנכסי זכות שימוש ואת תשלומי החכירה כהתחייבויות, מה שגורם למאזן להידמות יותר לחברת תעופה שבבעלותה המטוסים (וממומנים בחוב). כך גדלה השקיפות ונהיית השוואה קלה יותר בין חברות הקונות מטוסים לאלה החוכרות אותם. קמעונאים עם רשת חנויות נרחבת חוו גם הם גידול משמעותי בהתחייבויות המדווחות. שתי רשתות קמעונאות עם היקף חנויות דומה ידווחו מעתה על התחייבויות דומות, ואנליסטים יוכלו להשוות ביניהן בצורה מהימנה יותר, לעומת התקופה בה היה ניתן להחזיק חכירות “מחוץ למאזן”.

בפועל, חברות התאימו את יישום התקן בכמה דרכים:

• חברות רבות בחרו בגישת “היישום הרטרוספקטיבי המתוקן” בעת המעבר, כלומר לא בוצעה התאמה מלאה לדוחות הקודמים אלא בוצעה התאמה חד-פעמית במאזן הפתיחה של 2019.
• הוטמעו מערכות חדשות לניהול חכירות וחישוב היוון, כולל מעקב אחר שינויים בחוזים (הארכות, שינוי תשלומים) ודיווחים מפורטים נוספים בגילויים.
• חברות נהגו לא פעם לפרסם בדוחות “לפני IFRS 16″ ו”אחרי IFRS 16” כדי להבהיר שהעלייה ב-EBITDA למשל נובעת משינוי חשבונאי ולא משיפור בפעילות העסקית.
• החלטות עסקיות ביחס לחכירה מול רכישה: השינוי גרם לכמה חברות לבחון מחדש את אסטרטגיית החכירה שלהן. הואיל וחכירה מגדילה מעתה את הנכסים וההתחייבויות במאזן, יש שבוחנות קיצור תקופות החכירה או מעבר לרכישת הנכס. אולם לרוב השיקולים העסקיים (כגון גמישות ואי-הצורך בהשקעה הונית גבוהה) עדיין הופכים את החכירה לאטרקטיבית, והתקן בעיקר מחדד את התמונה החשבונאית.

סיכום: בגדול, IFRS 16 מחייב חוכרים להכיר בנכס ובהתחייבות ברוב המקרים ומביא לשינוי יסודי בחשבונאות חכירות. קיימים חריגים לחכירות קצרות טווח ולנכסים בערך נמוך, שבהם אין חובה להציג את החכירה במאזן. ההשפעות החשבונאיות כוללות עלייה בנכסים ובהתחייבויות, שינוי בעיתוי ההוצאות (פחת וריבית במקום דמי שכירות), עלייה ב-EBITDA, וסטייה ביחסים הפיננסיים המקובלים. דוגמאות מהשטח מראות השפעה רבה על ענפים שבהם היקף החכירה גדול – אך גם שקיפות משופרת והשוואה טובה יותר בין חברות. בפועל, יישום IFRS 16 גרר התאמות נרחבות במערכות דיווח והובילו חלק מהחברות אף לבצע שינויים מסוימים במדיניות החכירה עצמה. בסופו של דבר, הדוחות הכספיים משקפים כעת באופן מקיף יותר את התחייבויות החכירה, בהתאם למטרת IFRS 16 להצגת החכירות “בתוך המאזן” כמעט בכל המקרים.

---

מקורות (כולל לינקים)

1. What is IFRS 16? A Complete Guide [2024] | Trullion
   https://trullion.com/guides/the-complete-guide-to-ifrs-16/
2. IFRS 16 (Leases) – The impact on business valuations – Accountancy Age
   https://www.accountancyage.com/2019/10/28/ifrs-16-leases-the-impact-on-business-valuations/
3. Example: How to Adopt IFRS 16 Leases – CPDbox – Making IFRS Easy
   https://www.cpdbox.com/example-adopt-ifrs-16-leases/
4. Standards issued, but not yet to be applied – Deutsche Telekom AG Annual Report 2018
   https://report.telekom.com/annual-report-2018/notes/summary-of-accounting-policies/standards-issued-but-not-yet-to-be-applied.html
5. The Impact of IFRS 16 on Company Financial Statements – European Institute of Management and Finance
   https://eimf.eu/the-impact-of-ifrs-16-on-company-financial-statements/
6. IFRS 16 (Lease Accounting) | Wolters Kluwer
   https://www.wolterskluwer.com/en/solutions/cch-tagetik/glossary/ifrs-16-lease-accounting
7. Scope of IFRS 16 – IFRScommunity.com
   https://ifrscommunity.com/knowledge-base/scope-of-ifrs-16/
8. IFRS 16 – An overview: The new normal for lease accounting (KPMG)
   https://assets.kpmg.com/content/dam/kpmgsites/xx/pdf/ifrg/2024/leases-overview.pdf
9. IFRS 16 Effects Analysis (IFRS Foundation, 2016)
   https://www.ifrs.org/content/dam/ifrs/project/leases/ifrs/published-documents/ifrs16-effects-analysis.pdf
10. IFRS 16 Leases: Summary, Example, Entries, and Disclosures – Finquery
    https://finquery.com/blog/ifrs-16-leases-summary-examples-entries-disclosures/
11. A deep dive into IFRS 16: The practicalities of implementation – House of Control
    https://www.houseofcontrol.com/blog/a-deep-dive-into-ifrs16-the-practicalities-of-implementation